Coalizão presidencial ignora crise urbana enquanto mercado redefine cidades

O mercado imobiliário está redesenhando o mapa social das grandes cidades brasileiras. E o faz no vácuo da política institucional.

Enquanto a coalizão presidencial mantém-se paralisada em disputas internas sobre reforma tributária e controle fiscal, incorporadoras de médio porte avançam sobre imóveis antigos no Rio de Janeiro. O alvo: profissionais que trabalham remotamente e circulam entre capitais. O "morador híbrido".

O Silêncio da Coalizão Sobre Política Urbana

Não há, no atual arranjo governamental, qualquer debate estruturado sobre política habitacional para classes médias urbanas. A coalizão presidencial, composta por 14 partidos e 318 deputados, concentra sua energia em três frentes: emendas parlamentares, cargos no segundo escalão e blindagem jurídica.

Política urbana não aparece. Sequer como nota de rodapé.

O último grande projeto de habitação discutido pelo bloco governista data de 2023. Tratava de subsídios para baixa renda. Desde então: silêncio.

O Mercado Como Planejador Urbano

Na ausência do Estado, o mercado assume. Incorporadoras identificaram um nicho: edifícios comerciais e residenciais antigos em bairros centrais cariocas, especialmente Centro e zonas portuárias. Compram barato. Reformam. Vendem ou alugam para uma classe emergente pós-pandemia.

Esses profissionais não precisam de escritório fixo. Trabalham três dias em São Paulo, dois no Rio, um em casa. Querem mobilidade, infraestrutura cultural e preço abaixo dos bairros nobres tradicionais.

É gentrificação acelerada, sem marco regulatório.

Precedente Histórico: Quando Mercado Vira Urbanista

O Brasil já conheceu esse filme. Entre 1950 e 1970, durante o desenvolvimentismo de JK e a ditadura militar, construtoras definiram o perfil das grandes capitais. Copacabana, Ipanema, Higienópolis, Jardins: tudo planejado por interesses privados.

O Estado entrava depois, com infraestrutura de transporte e saneamento. Sempre a reboque.

A diferença agora é a velocidade. E a ausência completa de debate público. Nenhum partido da coalizão presidencial levantou a questão: quem define o futuro das cidades brasileiras?

Para Quem Isso Importa

Três grupos sentem o impacto direto:

• Moradores antigos: enfrentam valorização imobiliária e pressão por despejo indireto via IPTU majorado.
• Classe média alta móvel: encontra oferta sob medida, mas sem garantias contratuais sobre uso misto (residencial/comercial) em prédios antigos.
• Prefeituras: veem arrecadação subir, mas perdem controle sobre zoneamento e identidade urbana.

A coalizão presidencial, que deveria mediar esse conflito, simplesmente não está na sala.

O Custo Político da Omissão

Há risco eleitoral nessa ausência. Cidades são o principal campo de batalha político do país. Das 27 capitais, 19 elegeram prefeitos de oposição em 2024. O recado foi claro: questões urbanas importam.

Transporte, moradia, segurança, uso do espaço público. São temas que mobilizam. E que a coalizão presidencial trata como assunto municipal, quando na verdade estruturam identidades políticas nacionais.

Incorporadoras não votam. Moradores sim.

A Janela Que Se Fecha

O modelo de "morador híbrido" ainda é nicho. Atinge, no máximo, 4% da população economicamente ativa das capitais. Mas cresce 23% ao ano desde 2022, segundo dados do Secovi-SP.

Há uma janela de oportunidade para regulação inteligente: incentivos fiscais para retrofit em troca de percentual de unidades para aluguel social; zoneamento misto planejado; proteção a comunidades tradicionais.

A coalizão presidencial poderia liderar esse debate. Construir ponte entre mercado e sociedade civil. Antecipar conflitos.

Mas para isso, precisaria enxergar além da próxima emenda parlamentar.

Por enquanto, as cidades brasileiras estão sendo redesenhadas. E a política nacional assiste da arquibancada.